资管信息网

静安寺寺院改造信托计划产品解析

加菲猫看世界2020-05-29 15:01:01

题记:产品是扯淡的,但是本文的内容绝不扯淡。我们的目的是在扯淡中明辨是非,在黑暗中寻找光明


1.关于产品的收益

这个产品的交易结构说白了很简单,就是给静安寺放一笔信托贷款,然后静安寺用这15个亿修寺庙。第一个问题来了,这个产品的收益可不低,加上中间的费用目测融资成本应该有至少12%以上,这意味着为了借这15个亿,静安寺每年要掏1.8个亿,两年加起来一共要3.6个亿。这本不是问题,问题在于去年以来的降准降息,使市场利率不停的下降,银行理财产品也是一降再降,加上现在股市不好,钱很多但是没地方去,那么不禁让人纳闷,为什么静安寺此时还愿意支付这么高的融资成本呢?当然,也可能是因为大家普遍都觉得管佛祖收利息不太好,导致静安寺长期面临融资难的问题。但是这里只想做一个提示:高收益信托产品一定对应高融资成本,融资成本越高,风险敞口越大,有时候是否要为了一两个点冒去多承担风险,这个是需要考虑的事情。


2.产品的资金用途

产品资金用于静安寺的装修与改造,那么我们要实地去看一下。



我们需要搞清楚的问题是,到底静安寺目前要不要装修,要装修大概需要多少钱,这15个亿到底要怎么花呢?那个……15个亿,是要把静安寺的外墙用黄金全部再涂一遍嘛?


3.关键还是要看风控措施

土地抵押比较关键。静安寺位于上海市静安区南京西路1686号,确实是不折不扣的黄金地段,但是评估价值100亿还是有待商榷。这里有三个层面的问题,第一,外滩和浦东沿江的地好像也没有这么贵啊。评估报告拿来看下,谁评的,什么方法,一看便知。第二,静安寺的土地性质肯定不是商业用地,所以原则上土地价值没办法评估。第三,就算这块地抵押给你,万一还款来源出现问题,抵押物是很难处置的。毕竟是佛祖的地,你敢拍有人敢买吗?接下来,3万件藏品抵押表面看起来很不错其实问题很大,首先价格不好预估;其次藏品存在所有权明晰的问题,抵押的效力需要考虑;好吧就算抵押,签一份抵押合同但是要看核对3万个品项条目你受得了吗?最后诵经保佑还本付息是无效风控,穿透来看与能不能还款无必然联系,能不能换钱要看借钱人有没有钱而不能看他是不是每天都跟你说会还钱。


4.还款来源相对靠谱

最直接的就是这个东西,我借你钱,你拿什么来还我。初步估算一下,静安寺的门票及香火确实是非常好的收入来源,而且经营性现金流充沛。这里唯一的疑问是,能让上海市政府原则性出具支持文件,这个非常牛,毕竟是上海市啊!但是既然这个都能拿到,那么为什么还要花12%以上的融资成本呢?


5.存在的问题

托管银行呢?信托计划必须要有托管银行!没有托管银行,钱谁来划拨?信托公司也很重要,信托公司的资质决定了在未来是否有能力对信托产品进行跟踪,协调和兑付的全程管理。最后代销渠道也非常重要,负责人的代销渠道会严格审查项目、产品和信托公司,力争将风险降低。


好吧,总体来讲,项目风险较高,如果改进的话,倒是可以考虑再把静安寺门票的收益权打包转让到期回购或者质押,你们觉得呢?


————————————————————————

以上观点不代表作者所在机构意见

按住下面图片中的加菲猫可关注“加菲猫看世界”

回复“加菲”可看过往全部文章(很重要

点击右下角“写评论”可以发表评论或留言

点击正下方“赞赏”,可以打赏加菲猫,嘿嘿

感谢您的关注,更感谢您能够多多批评指正:)

点击可看最新文章:

一部电影看懂职业生涯的进阶与选择

论保本基金的正确打开方式

东方不败说,你们特么为什么不直接让我去死?

如何在股市里吹牛B

—————————————————————————

Copyright © 资管信息网@2017