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资管产品税务要点之类REITs的税收问题

读懂ABS2022-01-07 16:28:10

作者:张伟-国浩律所

摘自:结构金融LEGAL


编者按:

按照上海律协的要求,每个执业律师定期需完成一定的培训课程,笔者偶然听到了杨春艳律师主讲“资管产品税务要点”的课程,良多收益,根据讲课的内容及东方律师网站上讲座综述,本文摘取其中有关类REITs的税收问题章节内容,整理了一份读书笔记。

 

第一节:

 

先看一个简单的案例: 

 

项目公司仅仅持有酒店,比较干净,接下来的问题项目公司通常是一开始在原股东名下,假设股东有两种自然人和法人,项目公司股权给到基金,通常要求100%股权放进来,即原有的自然人和法人股东均要转让其持有的全部项目公司股权。

问题1:自然人股东转让股权的问题

需要关注的要点,《个人所得税法》修订后(新个税法2018.08.31修订,2019.01.01施行),第15条第三款:个人转让股权办理变更登记的,市场主体登记机关应当查验与该股权交易相关的个人所得税的完税凭证。

在类REITs产品中,由于签署股权转让协议时,募集资金并未到位,也即无法取得完税的凭证,无法在签署协议后先行办理工商变更登记。

问题2:自然人股东进行平价转让的问题

根据下述法条,股权平价转让且没有正当理由的,主管税务机关可以核定股权转让收入。

2014年第67号):

第十二条 符合下列情形之一,视为股权转让收入明显偏低:(一)申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中,被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的,申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的;即不仅仅看账面,还要看公允价值。

“第十一条符合下列情形之一的,主管税务机关可以核定股权转让收入:(一)申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的

《个人所得税法》:第八条有下列情形之一的,税务机关有权按照合理方法进行纳税调整:(一)个人与其关联方之间的业务往来不符合独立交易原则而减少本人或者其关联方应纳税额,且无正当理由;

实践中,如果可以找到正当理由,自然人股东转让股权是可以实现平价转让的。实务中,律师可以与当地税务机关沟通以了解其对于正当理由的认识。在前述案例中,原股东设计该架构的目的即融资,其事实上不会将项目公司的控制权转让给基金,在交易架构中会设置回购条款。设置交易架构的目的并非真正去买卖股权,主要为借贷提供的“担保”,税法上该架构称为名股实债。这样的架构是否属于“正当理由”?实践中,存在认定不一的情况,有的税务机关认可,也有的税务机关不认可。个人认为,涉及到名股实债业务,对于个人所得税的部分,税务机关在认定“正当理由”时可能会采相对宽泛的认定。

问题3:法人股东进行平价转让的问题

对于法人股东来说,其低价转让股权的,没有按照公允价值,会不会进行纳税调整?正常情况下,如果转让方与受让方没有税差,税务机关是不会关注的。除非有税差、税收优惠,税务机关才会进行纳税调整。

编者补充:[2010]79号)第三条规定:“企业转让股权收入,应于转让协议生效且完成股权变更手续时,确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后,为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时,不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。”即需根据股权收入与股权成本的差额确认计税基础,并缴纳对应的企业所得税。

第二节:

 

另外一个稍微复杂的案例:


在上述案例中,项目公司名下有3处资产。经过考量,要将酒店作为项目资产的话,需要将办公楼和商场“剥离”,一种方式是将办公楼和酒店转出另一种是公司分立,分拆出项目公司。(不考虑存量贷款)

另外的问题,该项目公司通常为房地产企业。

问题1,公司分立,分拆出项目公司,涉及哪些税?

1)增值税

对于增值税来说,根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第(二)项有关不征收增值税项目是:在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为(TOGC规则——持续经营前提下的业务转让 transfer of a business as a going concern)。但是,有税务机关认为,房地产开发公司可能不适用这一规定(存疑)。

编者补充:2011年第13号):“纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。”

2)土地增值税

依据是《财政部、201857号):三、按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同,是指企业改制重组前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动;投资主体存续,是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。

有观点认为,此时不进行土地增值税的清算,进行该税种的预缴,但是该预缴的金额也是很大的。

3)契税

根据《财政部、201817号):“四、公司分立公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税

房地产企业可能也会有。

4)企业所得税

对于企业所得税来说,分立的情况按照财税〔2009〕第59号文(《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》)有关特殊性处理的规定,需要12个月经营和权益的持续性实践中,项目公司股权分立好了以后要放到基金,一般不可能拖12个月,因此一般不适用特殊性处理的规定,需要缴纳的企业所得税的数额是很大的。

编者补充:《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税〔2009〕第59号文:

五、企业重组同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理规定:(一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。

问题2:新设项目公司,以房地投资入股,涉及哪些税?

如果将房地产投资入股到新的公司,此时也会涉及增值税(有)、土地增值税(房地产企业要交、其他企业没有)、契税(房地产企业要交)、企业所得税(非货币性资产对外投资,作价按公允价值)。

编者补充:《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号):第十条销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外……。

《财政部、201857号):四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2015]37号)第六条:“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。” PS. 《契税暂行条例细则》(财法字[1997]52号)第八条理解冲突。

《企业所得税法实施条例》和《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008828号),原始权益人将物业资产进行股权投资,应视同销售确定收入,并确认财产损益计算缴纳企业所得税。

问题3: 资产划转进入项目公司,涉及哪些税?

1)增值税

对于增值税,资产划转的行为是否属于〔2016〕第36号文(《营业税改征增值税试点实施办法》)有关不增收增值税的项目之一、划转是否属于“置换”?这是需要税务机关在实践中进行认定的。

2)土地增值税

对于土地增值税,只有重庆以后规定可以不征收。

根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)有关无偿划转房地产有关规定:(一)同一投资主体划转同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产,不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。(二)行政性调整划转经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准,按照国有产权无偿划转的相关规定,国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

划转的行为是不需要缴纳土地增值税的。但是实务中,还是要具体考量的

3)契税

对于契税,划转的行为是免契税的,但是对于房地产企业却是不免的。

4)企业所得税

对于所得税,根据《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)有关关于股权、资产划转的规定:100%直接控制的居民企业之间,以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产,凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的,股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动,且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的,可以选择按以下规定进行特殊性税务处理1、划出方企业和划入方企业均不确认所得;2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础,以被划转股权或资产的原账面净值确定;3、划入方企业取得的被划转资产,应按其原账面净值计算折旧扣除。


讨论内容1

因为项目公司的性质属于房地产开发企业,在实务中,诸多涉税事项均无法免除。那么该公司作为房地产开发公司的作用已经完成后,是否能够通过变更为非房地产开发企业以达到少交税款的目的?从法律上来看是可以的。该种情况下,分立的过程即不涉及增值税、土增税,契税也可以享受优惠。但是,这一路径在实务中,税务机关一般是不予认可的。

在案例中,假设项目公司不是房地产开发企业,其有多项资产欲转出。该资产的初始价值十分低,现今价值十分高。

1由于通过“分立”的方式,其仍需对原公司承担连带责任。因此,实践中分立的方式可能一般不被采用。

2如果通过投资入股的方式,但是由于需要承担较多增值税,因此这一路径一般不被采取。

3、如果通过划转的方式,对于增值税来说,划转是否属于置换的一种,这是一个有待研究的问题。对于土地增值税来说,财政部、,不征收土地增值税)。“划转”这一方式实践中主要适用于国有企业,民营企业一般是较难适用的。

 

讨论内容2

另外一种路径:通过私募增资,大幅度稀释原股东股权的比例,原股东再以较低的价格卖出其股权。对于这一路径,有的税务机关认为:如果原股东拥有40%的股权,减资20%,继续留在公司做股东,那么即按照注册资本减资。如果原股东彻底退出,那么按照实际价值以退出。转让股权需要正当理由才能少交税,减资也无法解决以较低价格转让股权以少交税款的目标。

 

讨论内容3

以上均是重组的方式,对于非重组的方式,即直接买过来(资产转让)。这一过程仍然涉及到增值税、土增税、契税等。在该过程中,如果能将土增税相对降低,这一路径即存在操作的可能性。最简单的方式即将其出售,让价格足够低即可少交税款,但这又涉及到纳税调整的问题。作为律师们可以从法律关系中找到正当理由,这是律师的优势。

 

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